|
||||||||
Şükrü KIZILOT
GAYRİMENKUL sahibi şahıslar ve şirketler, gayrimenkulleri dururken ya da alıp satarken, çeşit çeşit vergi ve harç ödeyecekler. Gayrimenkul sahibinin ölümünde de mirasçıları vergi ve harç ödeyecekler.2008 yılında; ev, dükkan, mağaza, büro, yazlık, arsa ve arazi gibi gayrimenkullerin, ’emlak vergisi değeri’ yüzde 3.6 oranında artırıldı. Buna bağlı olarak, gayrimenkullerin 2008’de ödenecek emlak vergisi de yüzde 3.6 oranında artmış oldu. 2008’de de Mart-Mayıs ve Kasım aylarında, iki taksitte ödenecek olan emlak vergisinin yüzde 10’u oranında da ’Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı’ ödenecek.
2008 yılında Emlak Vergisi, tabloda belirtilen oranlara göre hesaplanacak.
Şu anda, TBMM’de bekleyen ’İl Özel İdareleri ve Belediye Gelirleri Tasarısı’nda, emlak vergisi oranlarının, yüzde 50 artırılması öngörülüyor. Tasarı yasalaşırsa, örneğin İstanbul’daki bir evin, emlak vergisi oranı binde 3, İzmir’deki arsanın oranı da binde 9 olacak.
Şirketlerin, gayrimenkullerini 2 yıl ve daha fazla süre geçtikten sonra satmaları halinde, bu satış KDV’den istisna olacak (KDV Kanunu Md. 17/4-r).
KİMLER EMLAK VERGİSİ ÖDEMEYECEK
Brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konuta sahip olmaları koşuluyla; emekliler, işsizler, ev hanımları ve engelliler, 2008 yılında da emlak vergisi ödemeyecekler.
Her ikisi de emekli, karı ve kocanın, 200 metrekareyi aşmayan birer konutları varsa, ikisi de emlak vergisi ödemeyecekler.
200 metrekaresinin altında, iki eve yüzde 50 hisse ile sahip olan emekli için, ’iki yarım, bir tam yapar’ denilmeyecek ve her iki ev için de emlak vergisi alınacak.
Konut inşaatında net 150 metrekare sınırı
BAKANLAR Kurulu tarafından, 1 Ocak 2008 itibariyle yapılan değişiklikliğe göre; Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan ve ’net alanı 150 metrekareye kadar olan’ konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde, yüzde 1 oranında KDV uygulanacak. Konut kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işlerinde ise 150 m2 sınırı aranmıyor. Buna göre, kooperatif konutları net 250 hatta 500 m2 olsa bile, yüzde 1 KDV uygulanacak.
Ayda 7 bin YTL işyeri kirasına vergi yok, hatta iade var
2008 yılında, işyeri kira geliri elde edenler, yıllık gayrisafi tutarı 19 bin 800 YTL’yi aştığında, bu gelirlerini beyan edecekler.
Beyan edecekler ama aylık 7 bin, yıllık 84 bin YTL civarındaki kira gelirleri için gelir vergisi ödemeyecekler. Hatta üste vergi iadesi bile alacaklar.
Bu durum, kira ödemelerindeki yüzde 20 stopajın (vergi kesintisinin) mahsubundan kaynaklanıyor.
Evini satan Gelir Vergisi verecek
SATIN aldıkları gayrimenkulü, edinme tarihinden itibaren 4 yıl (1 Ocak 2007’den itibaren edinenler 5 yıl) içinde satanların, elde ettikleri kazanç "Değer Artışı Kazancı" kabul edilecek. Tarifeye göre yüzde 15-35 oranında gelir vergisi ödenecek (GVK Mükerrer Md. 80/6). Kooperatif evini satanlarda, 4 ya da 5 yıllık süre, tahsis tarihinden örneğin "kura çekimi" tarihinden itibaren başlıyor. Kazancın saptanmasında, gayrimenkulün maliyet bedeli (kooperatiflerde aidatlar), satılan ay hariç, aylık ÜFE oranına göre yükseltilerek belirleniyor.
Konutta 136 bin YTL’lik saksı çiçeği vergisine devam
KONUTLARDA, net alanın 150 m2’ye kadar olması halinde, yüzde 1; 150 m2’yi aşması durumunda ise yüzde 18 KDV uygulanıyordu. Buna göre, net alan 150 yerine 150,20 m2 olursa, Neriman Teyze, 0,20 m2 yani küçük bir saksı çiçeği koyabileceği alan için 800 bin YTL’ye aldığı eve, 136 bin YTL ilave KDV ödüyordu (Bkz. 13.10.2007 tarihli Hürriyet).
Bu sorun yine çözümlenmedi. Kooperatif evleri, net 300 m2’de bile yüzde 1 KDV ödenirken, normal konutlarda, net alan 150 m2’yi 0,20 m2 geçse bile yüzde 18 KDV alınmaya devam edilecek!..
Faiz ve repo geliri 19 bin YTL’yi aşan emekli Emlak Vergisi ödeyecek
EMEKLİNİN, 200 metrekareyi aşmayan bir konutu için ’sıfır oranlı emlak vergisi’ne tabi olması yani emlak vergisi ödememesi için, emekli aylığı dışında başka gelirinin olmaması gerekiyor.
Ancak, emeklinin; banka mevduat faizi, repo geliri, döviz tevdiat hesabı, Hazine bonosu ve tahvil ile Eurobond faizi, kár payı veya temettü geliri gibi menkul sermaye iradı olması halinde, bu gelirlerinin yıllık tutarı, 19 bin YTL’yi aşmadığı sürece, 2008 yılında, emlak vergisi ödemeyecek.
Bu sınır işsiz vatandaşlar ve ev hanımları için de geçerli olacak.
2007’de ev alanların Emlak Vergisi 2008’de
2007 yılında ev, dükkan, büro ya da arsa alanlar, bu gayrimenkule ait emlak vergisini 2007’de yasa gereği ödemedi. Ancak 2008 yılı Mart-Mayıs ve Kasım aylarında, 2 eşit taksitte ödeyecekler.
Alan da satan da binde 15 harç verecek
2008 yılında, gayrimenkul alan ve satanlar, tapu işlemleri sırasında, emlak vergisi asgari değerine göre, binde 15’er oranında harç ödeyecekler.
Miras kalan gayrimenkulün tapusu alınırken, mirasçılar emlak vergisi asgari değeri üzerinden, binde 9 oranında, "tapu harcı" ödeyecekler.
Miras kalan gayrimenkul satınca durum değişiyor
MİRAS kalan ev, büro, dükkan, yazlık, arsa ya da tarla, ne zaman ve kaç YTL’ye satılırsa satılsın, satış kazancı gelir vergisine tabi değil (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6).
ÖRNEK : Hüsamettin Kesekağıdı, 20 Eylül 2007 tarihinde ölen babasından miras kalan evi 200 bin YTL, arsayı da 500 bin YTL olarak veraset ve intikal vergisi beyannamesinde beyan etmiştir.
5 Ocak 2008 tarihinde de evi 400 bin arsayı 900 bin YTL’ye satmıştır.
Bu durumda, miras kalan ev ve arsanın satışından doğan kazanç, gelir vergisine tabi olmayacak.
Şirketler gayrimenkul satış kazancına yüzde 5 vergi verecek
ŞİRKETLERİN, 2008 yılında satacakları gayrimenkullerde, önemli bir vergi avantajı var. Satıştan doğan kazancın, yüzde 5’i kadar, "Kurumlar Vergisi" ödeyebilecekler. Bu satışın KDV’si ise hiç ödenmeyecek. Bu avantajdan yararlanabilmek için 5 koşul aranıyor.
1- Gayrimenkulün, en az iki tam yıl şirketin aktifinde kayıtlı olması,
2- Kurumlar Vergisi mükellefi olması,
3- Gayrimenkul ticareti ile uğraşılmaması,
4- Gayrimenkulün, satış suretiyle devir ve tesliminin yapılması,
5- Satıştan doğan kazancın, beş yıl süre ile ayrı bir fon hesabında gösterilmesi ya da sermayeye ilave edilmesi gerekiyor.
Örnek : Bir anonim şirketin, 2004 yılında 400 bin YTL’ye aldığı ve şirketin aktifine kaydettiği gayrimenkul, 2008 yılında 3 milyon YTL’ye satılmıştır. Bu durumda, yaklaşık 2 milyon 600 bin YTL kazanç doğuyor.
Bu kazancın, normal Kurumlar Vergisi, 520 bin YTL.
Ancak, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesi uyarınca, kazancın yüzde 75’i, vergiden müstesna tutulup, kalan 650 bin YTL üzerinden yüzde 20 yani 130 bin YTL Kurumlar Vergisi ödenecek.
130 bin YTL’lik bu vergi de, toplam satış kazancı olan 2 milyon 600 bin YTL’nin, yüzde 5’ine isabet ediyor.
Konut kirasının 2 bin 400 YTL’si vergi dışı
2008 yılında konut kira geliri elde edenler, yıllık 2.400 YTL’lik istisnadan yararlanacaklar. Konut kirasının yıllık tutarı bu sınırı aşıyorsa beyan edilecek. Kiradan, önce 2.400 YTL istisna, sonra "yüzde 25 götürü gider" düşülecek. Kalan tutar üzerinden, tarifeye göre gelir vergisi ödenecek. Evini kiraya verip, kirada oturanlar ile banka kredisi kullananların, götürü gider yerine "gerçek gider" yöntemini seçmeleri daha avantajlı.
BAŞVURU KOŞULLARI
1. Taşınmaz mala yapılan tecavüz ve müdahalelenin önlenmesi için Kaymakamlık Makamına başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi yetkilidir.
2. Başvurular Kamu İdareleri, Kamu kurumları ve kamu kuruluşları ile tüzel kişilerin yetkilisi tarafından yapılır.
3. Başvurular Kaymakamlara bizzat veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır.
GEREKLİ BELGELER
1. Başvurunun dilekçesi (Kaymakamlık Yazı İşleri Müdürlüğünden temin edilebilir.)
2. Gayrimenkule ait tapu örneği
3. Memur harcırah makbuzları (Beşiktaş Mal Müdürlüğü veznesine yatırılıcaktır.)
AÇIKLAMALAR
Fuzuli İşgal: Bir taşınmazı, sahibinin izni ve rızası olmayarak işgal etme, başka bir deyişle bir taşınmazın maliki ve onun yerine bu konuda işlem yapmaya yetkili vekil veya mümessil gibi kimselere hukuki bir bağlantı kurmadan rıza dışı, henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretli boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratılarak kendiliğinden girme durumudur.
1. Konut, dükkan, depo, ahır gibi damlı yapılarda bu Kanunun uygulanabilmesi, taşınmazın fuzulen işgal edilmiş olmasına bağlıdır
2. Yetkililerin tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde idari makama başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Ancak, tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makama başvuruda bulunulamaz.
3. Posta ile yapılan başvurular, başvuru için Kanunun öngördüğü süreleri durduramaz.
4. Başvuru şikayetçi lehine sonuçlanırsa, masraflar karşı taraftan (gerekirse icra yolu ile) tahsil edilir.
5. Başvuru şikayetçi aleyhine sonuçlanırsa, masraflar kendi üzerinde kalır.
BAŞVURU YERİ
İlçe Kaymakamlıkları
3091 SAYILI KANUN UYGULAMASI
Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkındaki 3091 Sayılı Kanun’un Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik hükümlerine göre aşağıdaki olay ve durumlar 3091 Sayılı Kanunun uygulamasında taşınmaz mala tecavi veya müdahale sayılır:
a) Bahçe, tarla ve arsa gibi arazi üzerinden devamlı olarak gelip geçmek suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
b) Ekim ve dikimde bulunmak
c) Bir hak iddia ederek tarla veya bahçedeki mahsulü biçmek, toplamak,
d) Başkasının taşınmaz malına taş, toprak, ağaç, güb ve benzeri şeyleri bırakmak suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
e) Sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlardan, su yollarından, su borularından ve arklarından yararlanmayı engellemek,
f) Başkasının arazisi üzerinde su geçirmek üzere ark açmak,
g) Temel açmak, hendek kazmak, bina yapmak,
h) Yukarıda sayılanlara benzer diğer davranışlarda bulunmak.
Müşterek veya İştirak Halinde Mülkiyetten Doğan Zilyetlik:
Bir taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişilerin bir arada zilyet oldukları müşterek veya iştirak halinde mülkiyet hallerinde, yani anlaşmazlığa düşenlerin taşınmazda hissedar olmaları halinde, o taşınmazı fiilen tasarruf edenin zilyetliğinin hem diğer hissedarlara, hemde üçüncü şahıslara karşı korunması esastır. Bu gibi durumlarda (müşterek hissedarlıktan ) söz edilerek 3091 sayılı Kanunun olaya uygulanmaması yoluna gidilemez. Taşınmazın miras yoluyla birden çok mirasçıya kalması halinde de bu kanuna veya müdahalenin önlenmesi ile ilgili başvurular kabul edilir ve eylemli olarak zilyetliklerini hem diğer mirasçılara hem de üçüncü şahıslara karşı korunur.
TAŞINMAZ MALLARA TECAVÜZ BAŞVURULARI
Ortaklık ve Kira Sözleşmesi:
Taşınmaz mal üzerindeki anlaşmazlığın ortaklıktan ve kira sözleşmesinden kaynaklanmış olması idarenin taşınmaza eylemli olarak kimin veya kimlerin zilyet olduklarını araştırarak karar vermesine engel değildir. Ortaklığın veya kira sözleşmesinin sona erip ermediği, bulunduğu aşamada geçerli olup olmadığı adli yargının çözümleyeceği üstün hak iddiası niteliğindedir.
Damlı yapı ve Fuzuli İşgal:
Konut, dükkan, depo, ahır gibi damlı yapılarda bu Kanunun uygulanabilmesi, taşınmazın fuzulen işgal edilmiş olmasına bağlıdır.
Fuzuli İşgal:
Bir taşınmazı, sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal etme, başka bir deyişle; bir taşınmazın maliki veya onun yerine bu konuda işlem yapmaya yetkili vekil veya mümessil gibi kimselerle hukuki bir bağlantı kurmadan rıza dışı, henüz boşaltılmamış veya herhangibir suretle boşalan damlı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girme durumudur.
Başvuru:
Taşınmaz mala yapılan tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için yetkili makamlara başvurmaya o taşınmaz malın zilyedi yetkilidir. Zilyet birden fazla ise içlerinden birinin başvurması yeterlidir.Kamu idareleri, kamu kurumları ve kamu kuruluşları tüzel kişilerin başvuruları, taşınmaz malın ait olduğu idare, kurum, kuruluş veya tüzel kişinin yetkilisi tarafından yapılır.Köye ait taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, köy halkından herhangi biri de yetkili makama başvurabilir.Başvurular bir dilekçe ile merkez ilçelerde Valiliklere, İlçelerde Kaymakamlıklara bizzat veya kanuni temsilcileri tarafından yapılır. Kan hısımları ile sıhri hısımlar tarafından zilyet adına yapılan başvurular işleme konulmaz.Posta ile yapılan başvurular üzerine, başvurunun kanuni süresi içinde bizzat veya kanuni temsilcisi tarafından yapılması gerektiği başvuru sahibine yazılı olarak duyurulur.
TAŞINMAZ MALLARA TECAVÜZ BAŞVURULARI
Başvuruda Bulunma Süresi:
Yetkililerin tecavüz veya müdahalenin yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde idari makama başvuruda bulunmaları gerekmektedir. Ancak tecavüz veya müdahalenin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunamaz.Posta ile yapılan başvurular, başvuru için Kanunun öngördüğü süreleri durdurmaz.Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerle menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara bu Kanunun yürürlüğe girdiği 15/12/1984 tarihinden sonra yapılan tecavüz veya müdahalelerde başvuru için süre aranmaz.
Ücretler (Örnek olarak verilmiştir)
2 adet memur harcırahı (2 x 9 YTL)
1 infaz memuru harcırahı (9 YTL)
2 defa olay yerine gidip gelmek üzere tutacağı araba ücretini ödemek zorundadır.
Başvuru şikayetçi lehine sonuçlanırsa; masrafları karşı taraftan (gerekirse icra yoluyla) tahsil eder.Başvuru şikayetçi aleyhine sonuçlanırsa; masraflar kendi üzerinde kalır, ikinci defa olay yerine gidilmeyeceği için araba ücreti 1 sefer tahakkuk eder.
Ondokuz Mayıs Üniversitesi (OMÜ) Samsun Meslek Yüksek Okulu Müdür Vekili Şerafettin Özışık, asgari ücretlilerin 2013'te ev kiralarını ödeyemeyecek duruma geleceğini bildirdi.
İstanbul'da ikamet edip de aylık ev kirası 200 YTL olan asgari ücretlilerin 2013'te, orta büyüklükteki illerde oturup aylık ev kirası 100 YTL olan asgari ücretlilerin ise 2019'da başını sokacak ev bulamayacağını kaydeden Özışık, asgari ücretteki yıllık artışın kira zamlarından düşük olmaması gerektiğini ifade etti.
2013 yılında kişi başına düşecek milli gelirin 10 bin dolar olarak hedeflendiği Türkiye'de gelecek yıllarda gelir dağılımının daha da bozulacağını, zenginin daha zengin, fakirin ise daha fakir olacağını ileri süren Özışık, "Tabana yayılmayan ekonomik büyümenin var olan ekonomik, sosyal ve güvenlik sorunlarını daha da ağırlaştıracağı, günü birlik ekonomi politikalarından vazgeçilerek gelecek 10 yılın hesabının şimdiden yapılması gerektiği gerçeğini bilmeliyiz" dedi.
Türkiye'de son 3 yılda yapılan asgari ücret artışları ile yıllık ev kirası artışlarından hareket ederek öngörülerde bulunan Özışık, "Ülkemizde 2005 yılında 350, 2006 yılında 380, 2007 yılı ortalaması da (2007 Ocak 403-Temmuz 419) 411 YTL olan 16 yaş üzeri net asgari ücretteki 3 yıllık artış yüzde 17.43'tür. Son 3 yıla göre, yıllık ortalama net asgari ücret artışı yaklaşık yüzde 6'dır. Kiralardaki yıllık artış ise asgari yüzde 20'lerde seyrediyor. Samsun, Sivas, Trabzon ve Diyarbakır'ın da aralarında bulunduğu orta büyüklükteki illerin kenar mahallelerindeki kiralar ortalama olarak 100 YTL'dir. İstanbul'un Ümraniye ve Kadıköy, İzmir'in de Karşıyaka ilçesine bağlı kenar mahallelerinde aylık kira ücretleri de ortalama 200 YTL'dir. 2007 yılında ayda 100 YTL kira ödeyen bir asgari ücretli ailenin ele geçen ücreti 2019 yılındaki kirasını ödemeye yetmeyeceği gibi 65 YTL de açık vereceği ortaya çıkıyor. İstanbul'da ikamet eden asgari ücretli bir kiracı ise 2013 yılında havlu atmaya hazırlanıyor" diye konuştu.
Ülkede yaklaşık 2 milyon 700 bin kişiyi ilgilendiren kira-asgari ücret çıkmazına acilen çözüm bulunması gerektiğini vurgulayan Özışık, "Kira artışlarına kısıtlama getirilemeyeceğine göre, ya asgari ücretlilerin vergi yüklerinin sıfıra indirilmesi veya asgari ücretteki yıllık artışın kira artışlarının altında kalmaması gerekiyor" şeklinde konuştu.
Özışık'ın verilerine göre; önümüzdeki yıllarda da net asgari ücretin yılda ortalama yüzde 6, kira artışlarının da yüzde 20'lerde seyretmesi durumunda şu acı tablolar ortaya çıkıyor:
"Bugün aylık kirası 100 YTL olanlar için;
Zamlı Net Zamlı Kira
Yıl Asgari Ücret Ücreti
2008 436 120
2009 462 144
2010 490 173
2011 519 207
2012 550 249
2013 583 299
2014 618 358
2015 655 430
2016 694 516
2017 736 619
2018 780 743
2019 827 892
İstanbul'da ikamet edip de aylık kirası 200 YTL olanlar için;
Zamlı Net Zamlı Kira ( İSTANBUL'DA 200.YTL YE KİRAMI VAR?...
Yıl Asgari Ücret Ücreti ARAŞTIRMICIMIZ SAMSUNDA OLDUĞU İÇİN MAZUR!...
2008 436 240 İSTEYEN İSTANBUL VEYA MEMLEKETİNE GÖRE UYARLASIN ARTIK!... F.E.D)
2009 462 288
2010 490 346
2011 519 415
2012 550 498
2013 583 598"
Emlak sektörüne büyük darbe 16.08.2007
Görmüş Ailesi, depreme dayanıklı ev vaadiyle 1000 kişiyi mağdur etti ve 60 milyon YTL’yle kaçtıSon yıllarda marketçilerden sarraflara, tekstilcilerden ihracatçılara, tefecilerden kasaplara kadar sektörü tanıyan, tanımayan, gayrimenkul bereketinden nemalanmaya soyununca, sektörde korkulan oldu. Silivri’nin Çanta Beldesi’nde ve Beylikdüzü’nde depreme dayanıklı çelik evler yapacağını vaat eden AKS İnşaat’ın ortakları Nusret Görmüş ve Ailesi, topladıkları 60 milyon YTL’yle kayıplara karıştı. Faktoring şirketi Bayramoğlu da 15 milyon YTL’yi bulan alacağına karşılık, AKS’ın projelerine ihtiyati tedbir kararı koydurdu.
Nusret Görmüş ve Ailesi kayıplara karışırken geride sayıları 1000’i aşan mağdur bıraktı. Mağdurlar şimdi zararı en az kayıpla atlatmak için biraraya gelerek inşaatları tamamlatmanın yolunu arıyor. Ancak bu vurgunla Görmüş Ailesi, sadece mağdurlarına değil, seçimlerin kazasız atlatılmasıyla birlikte Eylül ayında atağa hazırlanan gayrimenkul sektörüne de darbe vurmuş oldu. Sağlıksız gelişen sektörü bir anda, "Yeni Görmüş’ler çıkar mı?" endişesi sarınca, yapımına başlanan yeni projelerin satışı da tehlikeye girdi.
’Chantua’ya 60 milyon YTL koyup tüydüler
Son yıllarda marketçilerden sarraflara, tekstilcilerden ihracatçılara, tefecilerden kasaplara kadar sektörü tanıyan, tanımayan, gayrimenkul bereketinden nemalanmaya soyununca, sektörde korkulan oldu. Silivri’nin Çanta Beldesi’nde ve Beylikdüzü’nde depreme dayanıklı çelik evler yapacağını vaat eden AKS İnşaat’ın ortakları Nusret Görmüş ve Ailesi, topladıkları 60 milyon YTL’yle kayıplara karıştı. Faktoring şirketi Bayramoğlu da 15 milyon YTL’yi bulan alacağına karşılık, AKS’ın projelerine ihtiyati tedbir kararı koydurdu.
Konut talebinin doruk noktasına ulaşmasıyla birlikte düşük faiz, uzun vade rüzgarını arkasına alan gayrimenkul kuruluşları, son üç yıldır oluşan talebi karşılamak için peş peşe konut projelerini uygulamaya koydu. Marketçilerden sarraflara, tekstilcilerden ihracatçılara, tefecilerden kasaplara kadar sektörü tanıyan, tanımayan, gayrimenkul bereketinden nemalanmak için yatırıma soyundu.
Gayrimenkulde iştahları kabartan yüksek kár marjları, gözleri kararttı. İnşaata başlamadan müşteriyi kapmak isteyen maketçilere koştu. Korkuluktan panjura, sokak lambasından gece görünümüne kadar projelerin en küçük detayları bile maket ve üç boyutlu çizimlere kondu. Maket ve çizim atölyeleri altın çağını yaşadı. Binlerce proje peş peşe uygulamaya, temeller atılmadan paralar kasalara konmaya başlandı.
Sonunda korkulan oldu. Silivri’nin Çanta Beldesi’nde ve Beylikdüzü’nde depreme dayanıklı çelik evler yapmayı vaad eden AKS İnşaat’ın sahibi Nusret Görmüş ve Ailesi, ortakları Ali Rıza Yıldırım’la beraber topladıkları 60 milyon YTL’yi bir güzel ’Çanta’larına koyarak, tüydüler. Geride, konut sahibi olmak için tüm birikimlerini, sağdan soldan aldıkları borçları, gözlerini karartıp, Görmüş Ailesi’ne teslim eden ve sayıları bini bulan mağdurlar kaldı. Nusret Görmüş, sosyetenin tanınmış dekoratörlerinden Elif Görmüş’le birlikte, topladıkları paralarla ikinci balaylarını yaşarken, mağdurları da zararı en az kayıpla atlatmanın yollarını arıyor.
Ancak Görmüş Ailesi, bu vurgunla sadece mağdurlarına değil, seçimlerin kazasız atlatılmasıyla birlikte Eylül ayında atağa hazırlanan gayrimenkul sektörüne de darbe vurmuş oldu. Sağlıksız gelişen sektörü şimdi, "yeni ’Görmüş’ler çıkar mı?" endişesi sardı.
Silivri Çanta’da ArtCanadian, ArtCanadian Residence, Kınalı Evler ve Chantua Evleri, Beylikdüzü’nde de 2 bin 500 konutluk Çelik Evler projeleri için maket üzerinden para toplayan Anadolu Konut Sanayi’nin (AKS) Yönetim Kurulu Üyesi Ali Rıza Yıldırım, projelerine olan aşırı talebin nedenini "Stüdyo daire fiyatına villa satmalarını" gösteriyordu. Yıldırım ayrıca, rakiplerini aşırı kár marjlarıyla çalışmakla suçluyor ve "Fiyatlar abartılı bir şekilde yükseldi. Öyle ki 1 milyon dolara şehir dışında villa satıyorlar. Adam 3 milyon dolar verip, Boğaz’da oturur. Niye şehir dışına gitsin? Biz 139 bin YTL’ye villa satıyoruz ve bu projelerde hálá kárlıyız. Kár majlarında uçmamak lazım. Diğer projelerin fiyatları böyle olunca biz aradan sıyrılıp, rekor satışlar gerçekleştiriyoruz. Diğer projelerde milyonlar havada uçuyor" diye eleştiriyordu. Ama, sonunda milyonları ortaklarıyla birlikte uçuran, kendisi oldu.
BAŞBAKANLIĞA DİLEKÇE
AKS Konut Sanayi tarafından dolandırıldığını anlayan mağdurlar da şimdi bir araya gelerek toplu hareket etmeye çalışıyor. Bir yandan Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’a toplu halde dilekçe göndererek, yardım talebinde bulunurken, bir yandan da kimi yarım kalmış kimi de daha hiç başlanmamış olan evlerini tamamlatmanın yollarını arıyor. Mağdurlar, Başbakan Erdoğan’a gönderdikleri dilekçede, "İnşaatlarının yüzde 20’si yapılmış olan evlerimizin tamamlanmayacağı tehdidi ile karşı karşıyayız. Şirket adına bizimle görüşenler, sözleşmelerin imza yetkisi olmayan kişiler tarafından yapıldığını ve şirketin iflas ettiğini söylüyorlar. Ayrıca, şirket sahipleri sıfatıyla tanıdığımız Nusret Görmüş, Ali Yılmaz ve Gökhan YIldırım’ın nitelikli dolandırıcılık, sahte evrak düzenleme ve hileli iflas gibi 41 ayrı suçtan dolayı Ankara ve Çorum Mali Polisi tarafından arandığını öğrendik. Ayrıca, Bayramoğlu Faktoring adlı şirket de projelere ihtiyati tedbir kararı koydurmuş. Maketten satılan evler için imzalanan senetler, bu şirketin elinde. Şimdi ev alanlar, senetleri ödemeye zorlanıyor" ifadelerine yer verdi.
TAMAMLATMANIN BEDELİ
15 milyon YTL’yi bulan alacağına karşılık AKS’ın Çanta’da gerçekleştirdiği projelere ihtiyati tedbir kararı koyduran Bayramoğlu Faktoring yöneticilerinden Vahit Tanrıverdi, "Biz de mağdur durumdayız. Bu nedenle, proje üzerinde haciz kararı aldırdık. Ancak bu proje, mağdurların işbirliğiyle tamamlanabilir. Bunun için önce yarım kalmış inşaatların maliyet hesaplarının yapılması gerekiyor. Mağdurlar çıkan maliyeti karşılamayı üstlenirse, projeyi tamamlayabiliriz" dedi.
AKS mağdurları da şimdi projeler çerçevesinde bir araya gelerek, ortak hareket etmeye çalışıyor. İlk etapta, 13 kişiden oluşan bir komite kuran Çanta mağdurlarının Hukuk Danışmanı Ümit Gazioğlu, "Mağdurların en önemli sorunu tapularının bulunmaması oluşturuyor. Arazinin sahiplerinden alınması gerekiyor. Eğer arazi alınırsa, kooperatif kurularak ya da bir inşaat firmasıyla anlaşılarak projeyi devam ettirebiliriz. Arsa için verilen para, banka kredisiyle sağlanabileceği gibi inşaata talip firmanın da üstlenmesi söz konusu olabilir. Çünkü projenin içindeki satılmamış olan villalar da firmaya kar sağlayacak. Şu anda bazı inşaat firmalarıyla görüşüyoruz" dedi. Chantua projesinin Deniz Gülü tipinde 22, Deniz Yıldızı’nda 36, Deniz Atı’nda 34, Deniz Kızı’nda ise 79 satılmamış villa bulunuyor.
Kat irtifakı kurulmalı
Olumsuz durumla karşılaşmamak için öncelikle güvenilir bir inşaat firmasının seçilmesi gerektiğini söyleyen Reha Medin Emlak Hizmetleri Genel Müdürü Nabi Cücük, "Avukat nezdinde ayrıntılı bir sözleşme yapılması gerekir. En geçerli akit kurulu kat irtifakıdır. Bu sözleşme noterde yapılıp çıkarılmışsa kat irtifakı kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Sözleşmede olası mağduriyetlerlerde ve aksaklıklarda ne gibi yöntem ve tazminatların olacağı ayrıntılı olarak belirtilmelidir" dedi.
Firmanın ekonomik durumunu araştırın
Uzun yıllardır maketten ev almanın sakıncalarını anlattığını söyleyen İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, "Maketten konut alırken çok dikkatli olunması gerekiyor. Piyasa eskiden ’yap-sat’ sistemi işliyordu. Sektöre herkesin girmesiyle sat-yap dönemi başladı. Tüketicileri daha önce firmaları araştırmaları konusunda uyardık. Arsa firmaya mı aittir, binayı bitirecek parası var mıdır, mali boyutları, finansal durumları nedir, araştırılması gerekiyor" dedi.
Tapu şart
İnşaat bitmeden kat mülkiyeti tapusunu almanın mümkün olmadığını belirten Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, "Ancak kat irtifak tapusu inşaat bitmeden de alınıyor. Proje üzerinden yapılan satışların önemli bir bölümü bu doğrultuda işlem görüyor, tapu sicil müdürlüğünce yapılan bir akde bağlı olarak kat irtifak tapusu veriliyor. Bunun dışında noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkul satışları yapılıyor. Hakların korunması da ancak tapuyla oluyor" dedi.
Danışman şirketler daha güvenli
Realıty World Genel Müdürü ve Yönetim Kurulu Üyesi Hilmi Işıkören, tüketicilerin öncelikle projenin hangi firma tarafından gerçekleştirildiğini araşatırmasını öneriyor. Firmanın referanslarına da bakılmasının önemli olduğunu söyleyen Işıkören, "Projenin satış ve pazarlamasını şirketin kendi ekibinin mi yoksa uluslararası bir danışman şirket tarafından mı yapıldığını incelemek gerekiyor. Bunun için emlak danışmanlarından yardım almaktan çekinilmemeli" diye konuştu.
Cezai şartlar belirlenmeli
Müşterinin dikkat etmesi gereken en önemli unsurlardan birinin maket ölçeğinin doğru olup olmadığına bakmak olduğunu söyleyen Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Makete bakarken ’bina dili’ni bilmek gerekir, aksi takdirde makette gösterilenle, satın alınan arasında ciddi farklar çıkabilir" dedi. Görmeden konut alınmaması önerisinde bulunan Soner, maketin yanıltıcı olabileceğini de sözlerine ekledi. Soner, "Yeterli cezai şart yoksa alıcı mağdur olur. Ev bitmez, teslimi gecikir, siteyse ortak alanlar bitmez, konutun içinde ıslak zeminler ya da mutfak-banyo yarım bırakılır. Tüm bunlar kesin şekil ve şarta bağlanmalı, cezai hüküm konulmalıdır. Ayrıca aidatlar ve ortak alanların kullanım hakkı sözleşmede geçmeli, sonradan giderlerin yüksek olmasından doğan şikayetler de gelebilir."
Mağdur olmamak için
Öncelikle inşaatı gerçekleştiren firmanın araştırılması gerekiyor.
Belediye ve tapu dairelerinde araştırma yapmak gerekiyor. İnşaat bitmeden kat mülkiyeti tapusu verilmediği için kat irtifak tapusunun mutlaka alınmasını gerekiyor.
Bunun dışında noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle de gayrimenkul satışları yapılabiliyor.
Firmanın bankalarla ortak çalışıp çalışmadığı da araştırılması gerekiyor. Çünkü mağduriyet halinde bankanın da sorunları gidermesi gerekiyor.
Tüketicilerin inşaat firmaları ile yapacakları sözleşmeleri bir avukat ya da notere danışmadan imzalamamaları da öneriliyor.
Meltem Kara
Piyasalarda kriz alarmı
ABD'de mortgage şirketlerinin nakit sıkıntısına girmesiyle derinleşen uluslararası mali piyasalardaki krizin Türkiye gibi yükselen piyasaları bu defa kötü vurabileceği uyarısı yapıldı.
Mortgage’den uzak durun 14.08.2007 Milli Gazete
Tüketiciler Derneği, ABD’de yaşanan mortgage krizinin Türkiye’de konut kredisi kullanmayı düşünenler için çok açık bir örnek olduğu uyarısında bulundu.
Tüketiciler Derneği (TÜDER), ABD’de yaşanan tutsat krizinin, Türkiye’de konut kredisi kullanacak tüketiciler için önemli mesajlar içerdiğini belirterek, tüketicilerin 5 yıldan daha uzun vadeli konut kredisi kullanmamaya özen göstermesi gerektiğini bildirdi.
TÜDER’den yapılan yazılı açıklamada, ABD’de tutsat piyasasında sabit ve değişken faizli iki tür kredi uygulandığı, değişken faizli kredilerin nispeten düşük faiz oranlarına karşın ulusal ya da uluslararası piyasalara bağlı olarak değişiklik gösterdiği kaydedildi.
ABD’de faizler son derece düşük olduğu için özellikle orta ve alt gelir grubundaki kişilerin nispeten daha düşük olan değişken faizli kredileri kullanmayı tercih ettiği, ancak son yıllarda Amerikan Merkez Bankasının (FED) faiz oranlarını kademeli olarak artırması sonucunda konut sektörünün durgunluğa girdiği belirtilen açıklamada, talebin azalmasıyla birlikte konut satış fiyatları ile kira gelirlerinin hızla düşmesi nedeniyle özellikle düşük gelir grubundaki kişilerin kredilerini düzenli olarak ödeyemez duruma geldikleri ifade edildi.
Açıklamada, şöyle denildi: ‘’ABD’de ve Avrupa ülkelerinde uygulanan tutsat (mortgage-ipoteğe dayalı konut finansmanı) ülkemizde olması gerektiği gibi uygulanmamaktadır. Türkiye’de tutsat adıyla uygulanan konut finansmanıdır. İmar ve iskanı alınmış deprem yönetmeliğine uygun yapılmış kaliteli konutlar bir havuza alınarak, bu konutlar üzerinden varlığa dayalı menkul kıymetler çıkarılmamakta, sermaye piyasasında satılmamakta ve yeni konutların finansmanı için değer yaratılmamaktadır.
Bankalar açısından bakıldığında da bu uzun vadeden kaynaklanan faiz riskinin satılmaması nedeniyle yarın Türkiye’de bankacılık sisteminin de çok önemli kayıplar vereceği söylenebilir. Böyle bir durumun ortaya çıkmayacağı ifade edilmesine rağmen konut kredileri halen bankalar açısından birinci sırada gelmektedir ve yarın bu durumun ortaya çıkabileceği hacme ulaşmayacağını bugünden iddia etmek olanaksızdır.’’
TÜDER, evin gerçek değerinin doğru tespit edilmesini ve Türkiye’de her zaman beklenmedik durumların ortaya çıkabileceğinin unutulmaması gerektiğini belirtti.
Maketten daire aldık, kandırıldık Eray EROLLU/İSTANBUL Hürriyet
TOKİ’nin Halkalı’da Soyak İnşaat’a yaptırdığı Olympiakent’teki 3600 daireyi satın alan site sakinlerinden bir kısmı mahkemeye ayıplı mal davası açıp "Satış elemanları maket üzerinden daireleri bize çok iyi pazarladı. Rayicin çok üzerinde fiyatla satın aldığımız site içindeki yeşil alanların, yüzme havuzunun bize ait olmadığını öğrendik. Resmen kandırıldık" dediler.Olympiakent’in sakinleri dün sabah 4’üncü Levent’teki İstanbul Ticaret Mahkemesi’ne ayıplı mal davası açtı. Adliye önünde 80’e yakın davacı toplandı. Davacılar adına yapılan açıklamada şu iddialara yer verildi: "Maket üzerinden satış elemanları bize siteyi ve dairleri gösterince düşünmeden aldık. Satış elemanları 14 bin metrekare yeşil alan olacağını üstüne basa basa anlattı. Bu alanın içinde koşu parkuru, yüzme havuzu, güvenlik, spor kompleksi, 50 bin ağaç, 3 giriş kapısı, güvenlik duvarı gibi birçok özellik sıraladı. Artı bunlar satış sözleşmelerimizde de mevcut. Biz de Halkalı’da 120 metrekare olan 3 oda bir salon daireleleri emsalleri 150 bin YTL civarındayken 243 bin YTL’ye satın aldık. Kısa süre önce bu yerlerin yeşil alan olduğu ve bizlere ait olmadığını öğrendik. Hatta Halkalı’da yeni yapılan konutları bizden çok ucuza satın alanlara bu yerlerden yararlanabileceklerini söyleyip daire satışlarını katlıyorlarmış. Biz bu kadar farkı yeşil alan ve içindeki aktiviteler için ödedik. Resmen kandırıldık" dediler.
Balkonda mangal için Yargıtay 'tazminat' dedi Ali EYCE Sabah 12.07.2007
Kiracı ev bulamıyor, ev sahipleri
308 bin daireyi boş tutuyor Yasin Kılıç 11 Mayıs 2007, Cuma Zaman
İstanbul'da kiracıların birçoğu başlarını sokacak daire bulamamaktan şikayet ederken, yüz binlerce daire ise sahipleri tarafından çeşitli sebeplerle boş bekletiliyorİstanbul'da yaşanılan bu çelişkiyi Türkiye İstatistik Kurumu'nun yürüttüğü Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi çalışması ortaya çıkardı. Çalışma kapsamında nüfus sayımıyla birlikte İstanbul'daki konut sayısı ve bunların dolu veya boş olma durumları tespit edildi. Buna göre İstanbul'da yaklaşık 2 milyon 291 bin 228 konut bulunuyor. Bu konutların 308 bin 615'i boş durumda.
Gayrimenkul Zirvesi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından yapılan bir başka araştırma ise İstanbul'un 2007 yılında 206 bin yeni konut ihtiyacı olduğunu ortaya koydu. TÜİK'in verilerini değerlendiren İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, "Evet, TÜİK'e katılıyorum. Konut fazlalığı var. İstanbul'un eski yerleşim bölgelerinden, yani merkezinden İstanbul'a uzak mesafelerde, şehrin dışında kurulan bölgelere doğru bir göç meydana geldi. Bu boşluk ondan kaynaklanıyor." diye konuştu.
İstanbul'da en fazla konut 313 bin 272 adet ile Kadıköy'de bulunuyor. Kadıköy'deki binaların 6 bin 586'sı boş durumda. En fazla konut bulunan ilçe sıralamasında Kadıköy'ü Gaziosmanpaşa takip ediyor. Gaziosmanpaşa'da 293 bin 895 konut var. Bunların 38 bin 38'i boş bekliyor. Boş konut sıralamasında 3 sırayı 119 bin 892 konutundan 31 bin 174'ü boş olan Büyükçekmece alıyor. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, konutlarının boş bırakılmasını 1999 Marmara Depremi'ne bağladı. İstanbulluları deprem sonrasında özellikle eski yerleşim bölgelerindeki bakımsız ve güçsüz binaların durumunun tedirgin ettiğini anlatan Ateş, "Vatandaş mağdur olacağı o binaların altında kalmak korkusu ve buralarda 1999'dan bugüne kadar herhangi bir iyileştirme yapılmaması nedeniyle mevcut binaların altında kalmamak için yeni binalara göçe başladı." dedi.
Kiracılar Derneği (KİRADER) Genel Başkanı Ali Ulvi Büyüknohutçu ise İstanbul'da yaşanan bu konut dengesizliğinin Türkiye'de belirli bir konut ve kira yasası olmadığı için meydana geldiğini kaydetti. Türkiye'de kaç ton elma üretildiğinin bilinmesine karşın kaç kiracının bulunduğunun bilinmediğini kaydeden KİRADER Başkanı, "Kiracılar konusunda net bir rakam olmadığı için kiracı politikası ciddiye alınmıyor. Bu konuda bir yasa çıkmadığı için kiracılar, ev sahipleri ile emlakçıların inisiyatifi ve vicdanı arasında kalmış durumda." şeklinde konuştu.
İstanbul'daki 308 bin konutun boş durmasında ev sahiplerinin büyük payı olduğunu savunan Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Ateş, "Ev sahipleri evlerinden bugüne kadar net kira almış ve evin ne kapısını ne de bacasını tamir ettirmişler. Ev sahipleri dairelerini yenilemedikleri halde aynı kirayı istiyorlar. Bugün itibarıyla bu mal sahiplerinin dairelerini komple elden geçirmeleri gerekiyor." dedi.
Devletin konut ve kira denetimi konusunda hiçbir yasal girişimi ve kuralı olmadığını kaydeden KİRADER Başkanı ise ev sahiplerinin daire fiyatlarını kendi isteklerine göre belirlediklerini anlattı.
Gayrimenkul aldınız peki ya sonrası... Zuhal KIZILOT 05.05.2007
Her zaman köşemizde de ifade ettiğimiz gibi gayrimenkul satın almak, son zamanların en popüler yatırım araçları arasında sayılıyor. Bu yöndeki eğilim de bir hayli fazla. Yeni bir gayrimenkul aldınız. Tapu işlemlerini de bitirdiniz. Peki ya sonrası... Tapu işlemleri bittikten sonra da birtakım görevleriniz var. Bunları ihmal ederseniz, sonunda üzülebilirsiniz. Aman dikkatli olun!Belediyeye bildirim
Hangi yıl içinde gayrimenkul satın almış iseniz, ilgili belediyeye, o yılın sonuna kadar ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ vermeniz gerekiyor. Gayrimenkul ister miras ister bağış yoluyla edinilmiş olsun bu kural her iki halde de geçerli.
2007 yılı içinde edinilen gayrimenkuller için yıl sonuna kadar ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ verilecek... Örneğin, 7 Mayıs 2007 tarihinde ev alan bir kişinin, 31 Aralık 2007 tarihine kadar ilgili belediyeye, Emlak Vergisi Bildirimi vermesi gerekiyor.
Eğer gayrimenkulü yılın son üç ayı içerisinde edinmiş iseniz sizinle ilgili özel bir durum söz konusu. Şöyle ki yılın son üç ayı içinde yani 1 Ekim 2007 tarihinden sonra gayrimenkul edinenlerin ‘edinme tarihinden itibaren üç ay içinde’ ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ vermeleri gerekiyor. Örneğin, 8 Kasım 2007 tarihinde gayrimenkul satın alan bir kişinin, 8 Şubat 2008 tarihine kadar, Emlak Vergisi Bildirimi vermesi gerekiyor.
Gayrimenkul miras kalmış ise...
Gayrimenkulün miras yoluyla intikal ettiği durumlarda, miras bırakanın öldüğü tarihten itibaren, dört ay içinde, Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verilmesi ve tahakkuk eden vergilerin de 3 yılda 6 eşit taksitte ödenmesi gerekiyor.
Miras kalan gayrimenkulün, mirasçının adına tapuda tescili de şart. Bunun için mirasçının, binde 9 oranında harç ödemesi gerekiyor.
İnşaat devam ediyorsa
İçinizde, inşaat daha proje aşamasındayken ya da kaba inşaat halindeyken, gayrimenkul satın alan çoktur.
Çoğu zaman inşaat tamamlanmadan evin bedeli, kısmen ya da tamamen ödenmiş oluyor. Ancak buna rağmen inşaat bitmediği için tapu verilemiyor. İnşaatın bitmesini beklemekten başka çare yok.
Bazı durumlarda da inşaat devam ederken yapılan satışlarda ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ veriliyor. Bu halde de alıcının, arsa tapusunu aldığı yılın sonuna kadar ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ vermesi gerekiyor.
Arsa tapusunun verildiği durumlarda, müteahhit, inşaatı tamamlayıp teslim ettiğinde ‘cins tashihi harcı’ ödenerek daire tapusunun alınması gerekiyor. Bu işlemler sıcağı sıcağına yapılmaz ise ileride daha da güçleşebiliyor. Çünkü inşaat firmasının yapması gereken birçok işlem var.
Bu nedenle, inşaat bitmeden ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ alanların, inşaat
biter bitmez, inşaat firmasına, bu işlemlerin tamamlaması için uyarıda bulunmaları yararlı olacaktır. STAR GAZETE
Evini 5 yıl içinde satan vergi ödeyecek
Satın aldığı evi, 5 yıl içinde satanlar, bundan elde edecekleri kazanç nedeniyle "değer artışı kazancı" olarak, gelir vergisi ödeyecekler.
Olay yalnızca ev satışı ile sınırlı değil. Dükkan, büro, mağaza, arsa ya da arazi gibi gayrimenkullerini, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satanlar da Gelir Vergisi ödeyecekler.
"Bu da ne zaman çıktı? İlk kez duyuyoruz" diyenler haklılar. Çünkü daha yeni çıktı. Dünkü Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi (Bkz. 4 Nisan 2007 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 5615 Sayılı Kanun).
KOOPERATİF EVİNE DE VAR
Kooperatif yolu ile ev edinenler de bu evlerini 5 yıl içinde elden çıkartırlarsa, gelir vergisi ödeyecekler. Kooperatiflerde, 5 yıllık sürenin hesabı, ortakların tapuyu aldıkları tarihten değil, kooperatif evinin tahsis tarihinde, örneğin kuraların çekilip, üyelerin evlerinin belli olduğu tarihte, ortak tarafından satın alınmış sayılır (Gelir Vergisi Kanunu, Mükerrer Md.80/6. Parantez içi hüküm).
Yukarıda sözünü ettiğimiz 5 yıllık süre, 1 Ocak 2007 tarihinden önce edinilen gayrimenkuller için 4 yıl olarak uygulanacak (Gelir Vergisi Kanunu Geçici Md.71). Buna göre, 2 Mart 2003 tarihinde 50 bin YTL'ye satın alınan bir gayrimenkul, 5 Mart 2007 tarihinde, 400 bin YTL'ye satıldığında, bundan doğan kazanç, 4 yıllık süre geçtiği için gelir vergisine tabi olmayacak
MİRAS KALANDA YOK
Miras ya da bağışlama yolu ile edinilen gayrimenkullerin satışında, özellik taşıyan bir durum var. Bu gayrimenkuller, ne zaman ve kaç bin YTL'ye satılırsa satılsın, elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi olmayacak (GVK.Mük.Md.80/6).
Buna göre, örneğin 10 Şubat 2007 tarihinde miras kalan ve değeri veraset ve intikal vergisi beyannamesinde, 300 bin YTL olarak beyan edilen bir gayrimenkul, 5 Mart 2007 tarihinde 900 bin YTL'ye satıldığında, aradaki fark nedeniyle, Gelir Vergisi ödenmeyecek.
EDİNME TARİHİ
Yukarıda belirtilen 4 ya da 5 yıllık sürenin hesaplanmasında, iktisap (edinme) tarihi önem taşıyor. Edinme tarihi;
- Satın alınan gayrimenkullerde, "tapu tescil tarihi",
- Kooperatif ortaklarında "gayrimenkulün tahsis tarihi",
- İnşa edilen gayrimenkullerde, "yapı kullanma belgesinin alındığı tarih",
- Arsa karşılığı daire alanlarda, inşaatın tamamlanıp "yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih", olmaktadır.
SATIŞ KAZANCI
Gayrimenkulün satış kazancının hesaplanmasında, edinme bedeli ile satış bedeli arasındaki fark esas alınır. Ancak, hesaplama sırasında;
- Gayrimenkulün edinme bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, alındığı tarihten itibaren, Türkiye İstatistik Kurumu'nca (TÜİK) belirlenen TEFE (1 Ocak 2006'dan itibaren ÜFE) artış oranına göre yükseltilir.
- Yükseltilen değer, satış bedeli ile kıyaslanır.
- Aradaki farktan; satış sırasında ödenen vergi, harç ve giderler ile 6.400 YTL "istisna" düşülür.
- Kalan kısım üzerinden, yüzde 15-35 arasında değişen tarifeye göre Gelir Vergisi ödenir.
Maliye, gayrimenkul satışlarını, tapu kayıtlarından kontrol ettiği ve zamanaşımı süresi de 5 yıl olduğu için, bu tür gelir elde edenlerin, beyanda bulunmalarında yarar var. Şükrü KIZILOT skizilot@yaklasim.com 5 Nisan 2007
Evini satanların vergi şaşkınlığı
GEÇTİĞİMİZ perşembe, evini 5 yıl içinde
satanların, bu satıştan elde ettikleri kazanç nedeniyle Gelir Vergisi
ödeyeceklerini yazmıştık.Sen misin yazan. O günden bu yana, sorular yağıyor. Meğer evini satan ne kadar çok kişi varmış. En önemlisi, bunların neredeyse tamamı, böyle bir vergi olduğunun farkında bile değiller.
Çok kişi ısrarla "Bu ne zaman çıktı?" diye soruyordu.
Vatandaş da haklı. Vergi uzmanı değil ki nereden bilsin. Alım satım sırasında, binde 15 harç ödüyor. Zannediyor ki olay bundan ibaret. Oysa, tapuda bir sayfalık açıklama notu verilse, vatandaş olayın vergi boyutunu öğrenecek...
Gelen yüzlerce soruyu da göz önüne alarak, konuyu ince noktalarıyla açıklayalım.
VERGİ SÜRPRİZİ
Çok kişi, olayı bilmediği için, "sürpriz bir vergi" gelmiş gibi algılıyor.
Oysa, bu vergi öteden beri var. Kısaca açıklayalım.
1. Verginin Yasal Dayanağı: Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80/ 6. maddesine göre; gayrimenkullerin iktisap (edinme) tarihinden itibaren, belli bir süre içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç, "değer artışı kazancı" olarak, gelir vergisine tabi.
- 4 Mart 2007 Tarihli resmi Gazete’de yayınlanan 5615 sayılı Kanun ile bu süre, 1 Ocak 2007 tarihinden itibaren, 5 yıl olarak belirlendi. Buna göre; gayrimenkulünü edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satanlar, bundan doğan kazanç nedeniyle, "değer artışı kazancı" olarak, Gelir Vergisi ödeyecekler. Örneğin, 11 Nisan 2007 tarihinde satın aldığı evi, iki yıl sonra satacak olan bir vatandaş, bu satıştan doğan kazanç nedeniyle, gelir vergisi ödeyecek. Evi 11 Nisan 2012’den sonra satarsa, gelir vergisi yok.
- 1 Ocak 2007 Tarihinden Önce Edinilen Gayrimenkuller: Bunların satışı halinde, 5 yıl yerine 4 yıllık süre aranılacak. Örneğin, 10 Aralık 2002 tarihinde 50 bin YTL’ye aldığı gayrimenkulü, 11 Nisan 2007 tarihinde 400 bin YTL’ye satan Nuri Amca, 4 yıllık süre geçtiği için, elde ettiği kazanç nedeniyle, gelir vergisi ödemeyecek.
(NOT: Kazancın tespitini, maliyet bedelinin yükseltilmesini ve gelir vergisi tarifesini 5 Nisan 2007 tarihli yazımızda açıkladığımız için burada tekrarlamıyoruz)
2. Miras Kalan Gayrimenkul: Miras ya da bağış yolu ile edinilen gayrimenkullerin satışı, ne zaman ve kaç bin YTL’ye yapılırsa yapılsın, bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi değil. Örneğin, 5 Ocak 2007 tarihinde ölen kocasından, miras kalan gayrimenkulü, veraset ve intikal vergisi beyannamesinde 200 bin YTL beyan eden Ayla Teyze, bu gayrimenkulü 11 Nisan 2007 tarihinde 800 bin YTL’ye satarsa, aradaki fark nedeniyle, gelir vergisi ödemeyecek (Bkz.GVK.Mük. Md.80/6. Parantez içi hüküm).
CEZADAN KURTULMA YOLU
Evi, bürosu, dükkanı, arsası, arazisi ya da başka bir gayrimenkulünü, yukarıda belirtilen süre içinde elden çıkarıp da kazanç sağlayanlar, bunu beyan edip gelir vergisi ödememişlerse, bu vergi kendilerinden, cezası ve faizi ile birlikte alınır.
Cezadan kurtulmak isteyenler için "pratik bir çözüm yolu" var. Beyan etmedikleri kazancı, bir dilekçe ekinde, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre "pişmanlıkla" beyan ederlerse, cezadan kurtulurlar.
Vergide zamanaşımı süresi 5 yıl. Bu şu anlama geliyor; örneğin, 2005 yılında satılıp kazancı beyan edilmeyen bir gayrimenkulün satış kazancı nedeniyle, 31 Aralık 2010 tarihine kadar, durum tespit edilip, vergisi ve cezası istenebilir.
Maliye, tapu kayıtlarını da araştırarak, kapsamlı bir inceleme başlatacak. Bu nedenle, cezalı duruma düşmemek için gizlenen kazancın, pişmanlıkla beyan edilip, vergisinin ödenmesinde yarar var... Şükrü KIZILOT 11 Nisan 2007
İşyerini kiraya veren üste vergi iadesi alacak Zuhal KIZILOT 31.03.2007
Gayrimenkulünü işyeri olarak kiraya verenler yaşadı. Ücretlerde vergi iadesi kalktı ama işyeri kira geliri olanlara devam ediyor.2007 yılı kira gelirini 2008 yılı mart ayında beyan ettiklerinde, vergi ödemeyecekleri gibi, üste vergi iadesi bile alacaklar.
83.320 YTL’ye kadar iade
İade herkese yok. Yıllık kira geliri 82.320 YTL’ye kadar olanlara var.
Daha açık bir anlatımla, 2007 yılında ayda 6.860 YTL’ye kadar aylık kira geliri olanlar, beyanname verdiklerinde vergi ödemeyecekler.
Dolayısıyla 2007 yılında işyeri kira geliri elde edenler, aylık 6.860 YTL, yıllık 82.320 YTL’ye kadar olan kira gelirleri için, gelir vergisi ödemeyecekleri gibi, vergi iadesi alabilecekler.
Bu uygulama yeni değil. 2006 yılında da 113.180 YTL’ye kadar işyeri kira gelirine vergi iadesi çıkıyordu. (Bu konuda geniş bilgi için Bkz. Şükrü KIZILOT, Ekrem SARISU, Sezgin ÖZCAN ve Av. Zuhal KIZILOT, Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım yayınları, 3. Baskı, Ankara, 2007, s. 205-206)
Vergi iadesi nasıl çıkıyor?
İşyeri kira ödemelerinde 1 Ocak 2007 tarihinden itibaren yüzde 20 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapılmaktadır. Götürü gider usulünü seçenler de yıllık brüt kira gelirinin yüzde 25’ini gider olarak düşüyorlar. Götürü gider uygulaması nedeniyle vergi matrahı yüzde 25 oranında azalınca, hesaplanan vergi, kira ödemesinden yapılan vergi kesintisinden daha az çıkıyor. Hesaplanan vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, yıllık 82.320 YTL brüt işyeri kira geliri elde edenlerde başa baş geliyor.
2007 yılı işyeri kira gelirlerinde beyan sınırı 19.000 YTL. Buna göre, 2007 yılında, 19.000 YTL ile 82.320 YTL arasında işyeri kira geliri elde edenler, 2008 yılı Mart ayının 25. günü akşamına kadar beyanname verecekler. Ancak, söz konusu kişiler 2007 Yılı İşyeri Kira Gelirlerinin Vergisi Tablosundan da görüleceği üzere, vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi alacaklar.
Gecekondu Kanunu değişti 22 Mart 2007 Perşembe İnternet Haber
TBMM Genel Kurulunda, belediyelerin, TOKİ'nin izniyle gecekondu ıslah ve tasfiye sahalarındaki özel arazileri satın almasına veya kamulaştırmasına olanak sağlayan tasarı, kabul edilerek yasalaştı.Kanuna göre, belediyeler, TOKİ'nin izniyle gecekondu ıslah ve tasfiye sahalarındaki özel arazileri satın alabilecek veya kamulaştırabilecek.
Gecekondu ıslah bölgelerindeki bütün yapılar, TOKİ tarafından tespit edilecek sürede, hava fotoğrafları, haritalar veya ölçekli krokilerde gösterilecek.
Islaha muhtaç veya tasfiyesi gereken gecekondu bölgeleri ile yeniden halk konutu veya nüve konut yapımına tahsis edilecek sahaların seçimi, haritaların hazırlanması, imar ve ıslah planlarının düzenlenmesi, TOKİ'nin denetimi altında ilgili belediyelerce yapılacak veya yaptırılacak.
Islah ve tasfiyenin yapılacağı şehir ve kasabalar ile buralardaki ıslah ve tasfiye bölgelerinin program ve öncelik sırasını, TOKİ belirleyecek. Sayfa başına dön
Miras kalan evin tapusu nasıl alınacak? Zuhal KIZILOT Star 15.03.2997
Bugünkü konumuz, milyonlarca vatandaşı çok yakından ilgilendiriyor. Kimileri bilmediğinden kimileri de bir türlü eli varmadığından, miras bırakandan kendilerine kalan gayrimenkulleri, uzun yıllar geçmesine rağmen hálá üzerlerine geçirmemiş oluyorlar. Bu durum, birkaç kuşak ve bunların torunlarını da kapsayacak şekilde çok karmaşık bir hale gelebiliyor.Tapu kayıtlarında, ölmüş kişinin üzerinde kayıtlı gözüken bir gayrimenkul için öncelikle, ölmüş kişi adına mirasçılarının, Veraset ve İntikal Vergisi Beyannamesi verip, vergilerini de ödemeleri gerekiyor.
Veraset işlemleri bittikten sonra, gayrimenkul kanuni mirasçılara intikal edebiliyor
İstisna var mı?
Veraset ve İntikal Vergisi belli bir tarifeye göre hesaplanıyor
**Mirasçıların her biri için ‘Veraset ilamında gözüken’ miras oranına göre, vergileri ayrı ayrı hesaplanıyor. Kanuni mirasçılardan eş için miras payı 4’te 1’i, çocuklar için ise 4’te 3’ü oluyor.
**Vergi hesaplanırken önce eş ve çocuklara tanınan istisna tutarı düşülüyor. Örneğin çocuklara isabet eden miras payı 300 bin YTL ise bundan öncelikle ‘istisna tutarı’ düşülüyor. Daha sonra da tarifeye göre vergisi hesaplanıyor.
**2007 yılı için istisna tutarı; eş için 89 bin 623 YTL. Çocukların her biri de bu istisnadan yararlanabiliyorlar. Çocuk ya da torun bulunmaması durumunda ise eşe isabet eden miras hissesinin 179 bin 352 YTL’si vergiden istisna oluyor.
Veraset ve İntikal Vergisi tarifesi
2007 yılı için Veraset ve İntikal Vergisi, aşağıdaki tarifeye göre hesaplanıyor:
**İlk gelen 140 bin YTL için yüzde 1
**Sonra gelen 300 bin YTL için yüzde 3.
**Sonra gelen 640 bin YTL için yüzde 5.
**Sonra gelen 1.290 bin YTL için yüzde 7.
**Matrahın 2.370 bin YTL’yi aşan bölümü için yüzde 10.
Ödeme şekli
Veraset ve İntikal Vergisi, üç yılda altı eşit taksitte, birinci taksiti mayıs, ikinci taksiti ise kasım ayında ödeniyor. Mirasçılar, miras kalan gayrimenkulü, tapu kayıtlarında kendi üzerlerine geçirirlerken binde 9 harç ödüyorlar. Bu şekilde gayrimenkulün tapusu mirasçılar adına çıkartılabiliyor. Miras kalan gayrimenkul, mirasçılar tarafından satılırsa, elden çıkarılan gayrimenkulden sağlanan kazancın tutarı ne kadar olursa olsun, Gelir Vergisi’ne tabi olmuyor.
Gayrimenkul satışlarında iki alternatif: Varlık satışı-hisse satışı
M.Ersun Bayraktaroğlu / Yeminli Mali Müşavir 07/03/2007 09:39:07Ekonomik veriler, basında yer alan haberler, birbirinin ardı sıra düzenlenen konferanslar, toplantılar, paneller, yayınlanan raporlar ve hatta eş-dost sohbetleri ile son bir iki yıldır gayrimenkul konusunun ciddi anlamda önem kazandığını görüyoruz. Son bir iki yıl içinde gazeteler, dergiler özel gayrimenkul ekleri yayınlamaya başladılar. Sadece gayrimenkule yönelik internet sitelerinin sayısı bile gün geçtikçe artıyor. Günlük gazetelerde, ulusal-yerel televizyon kanallarında yer alan konut ve alışveriş merkezi ilanları, reklamları artık sadece konut ya da alışveriş merkezi değil yeni bir yaşam tarzının pazarlanmaya başlandığını gösteriyor.
Gayrimenkul piyasasında yaşanan bu gelişmeler özellikle uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının da Türkiye pazarına girmelerine yol açtı. Önce büyük şehirlerde alış veriş merkezleri ile başlayan uluslararası yatırımcı ilgisi şimdilerde büyük konut projelerine de yönelmiş durumda. Uluslararası yatırımcıların ilgisinin sadece İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerle sınırlı olmadığını Türkiye'nin pek çok başka bölgesinde, şehrinde, ilçesinde de bu yatırımcıların alışveriş merkezi ve konut projelerine yatırım yaptıklarını görüyoruz.
Gayrimenkul sektöründeki bu "patlama" gayrimenkullerin sıkça el değiştirmesine yol açtığından söz konusu bu el değiştirmelerin vergisel etkileri de söz konusu harekete paralel olarak önem kazanmaktadır.
Gayrimenkulden temel olarak iki tür kazanç elde edilmesi mümkündür: Gayrimenkulün elde tutularak kiraya verilmesi sonucunda "kira geliri" ve söz konusu gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen satış kazancı. Bu yazımızda gayrimenkullerin el değiştirmesi sırasında kullanılabilecek alternatif yöntemlerin, önemli olduğunu düşündüğümüz karşılaştırmasını tam mükellef gerçek ve tüzel kişiler yönünden özet olarak yapmaya çalışacağız.
Hisse satışı-varlık satışı
Gayrimenkuller temel olarak iki şekilde el değiştirebilir: Tapuda ilgili gayrimenkulün satışı ile ya da gayrimenkule sahip olan şirketin hisselerinin satışı ile. Bu yöntemlerden doğrudan gayrimenkulün satışı ile gerçekleştirilecek olan işleme "Varlık satışı", diğerine ise "Hisse satışı" yoluyla gayrimenkulün el değiştirmesi denilmektedir.
Sonuç olarak, alıcı açısından ilgili gayrimenkule nihai olarak sahip olma hakkı veren bu iki yöntem arasında vergisel sonuçlar açısından farklılıklar bulunmaktadır. Her iki yöntemin de birbirine üstünlükleri olduğu gibi, kendi içinde dezavantajları da bulunabilmektedir.
Bu iki yöntemin karşılaştırmasını ana vergiler yönünden aşağıdaki başlıklar altında özetleyebiliriz:
Kurumlar vergisi/gelir vergisi yönünden
Satıcının tüzel kişi ya da gerçek kişi olmasına, söz konusu gayrimenkulün gerçek kişinin iktisadi işl